来源：投资作业本Pro
1月12日，中国金融四十人论坛学术顾问黄奇帆对中国房地产问题的根源及未来趋势作出深度分享。
投资作业本课代表整理了要点如下：
1、可以说，中国房地产出现了非常严重的调整，是20年来最严重的调整。
但整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平，一路发展。所以突然来了一次大调整也很正常。
2、我们可以明确地说，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有像日本房地产20年拖累经济的基因。
3、中国的城乡融合从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。这需求刚需还是在的，慢慢的会释放。
4、我们这场房地产的危机关键是产能过剩。
最终会有个几万亿甚至10万亿来收购房地产的库存。
这件事一举三得，市场增加了老百姓理财的资金资本，政府多了20%人口获得保障房居住的能力，房产商把自己十年、二十年积累卖不掉的库存打了个6折，卖给了中国政府，一举三得，化债就把它化掉了。
5、中国的金融系统跟房地产关系在这一次调整中会得到化解。
在这一次改造以后进行调控，会把现在房产商百分之八九十的负债率，着力降到50%左右。
6、开发商这些不规矩的、不规范的，一根筋吊着发疯的行为，今后都会逐渐会减少。
2-3年后，中国房产商的企业注册为造房子的企业会降到2万个以内（现在是9万）。
7、经过这一场暴风雨的洗涤，中国房产进入到一个新格局新常态。不管是金融还是建设规划，还是各个方面都会有更好有序地发展。
8、总而言之三个6分之1。一租房年收入6分之1租房；一生收入四十多年收入的6分之1买个房；作为一个市长，城市管理者，一般是每年GDP的相当于6分之1来建房。
9、中长期来说，我们的城乡融合为城市会提供大量人口，会把房地产过剩的产能会吸收掉一块。
第二，当下短期来说，中央政府已经出台的5种措施也在化解房地产难题。
最后归结为一句话，2025中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。这一点大家要有个乐观向上的判断，房地产在2025年以后，不会再像过去四年对中国经济是负拉动。
黄奇帆认为，虽然中国房地产市场在调整，但中国户籍人口城市化率才48%，过去几十年增加了30个百分点，今后几十年还可以加30个百分点，我们有足够的循环空间以后可以化解。
他还强调，2025年房地产止跌回稳以后，我们不希望房地产再来五年翻一番。至少随着GDP十五年、二十年翻番，房地产也同步增长，这是会出现的新格局。
以下是投资作业本课代表（微信ID：touzizuoyeben）整理的精华内容，分享给大家：
过去四年房地产跌了多少？三个重要指标跌超60%两个指标跌50%
中国房地产经过二十多年的发展，在最近的四年，从2021到去年2024出现了重大的调整。
这个调整如果按照年度的指标，环比同比怎么算，每年几个点，看不出到底跌了多少，很碎片化。要把去年的指标跟2020年的指标比，这就知道四年跌幅有多大。
讲房地产一般讲五个指标。
一个指标是每年整个国家或者一个城市的房地产建筑量，房地产包括住房和非住房。
2020年是22亿平方米，2024年12个月数据还没出来，根据11个月的数据，再加一个月估值来算，大约是6亿多平方米。从22亿变6亿多，差不多跌了65%。这是一个严重的下跌。
第二个，除了建房以外，建好的房子一手房销售，2020年销了18亿平方米，2024年销售量是5亿平方米，也差不多跌了60%几，这两个60%几。第三个，土地批租量，2020年全国土地批租8.7万亿人民币，2024年乐观预计就在3万亿，到10月份，土地批租量实际是两万多亿，假如后边两个月又加了1万亿，是3万多亿。总而言之，8.7万亿减掉五万多亿，差不多也要打了6折、6.7折。所以有三个重要指标跌了60%几。第四个指标，大家关心的就是房价，房价总体上跌了40%-50%，年底指标还没出来，到11月份全国的统计指标跟2020年的房价比，要跌了40%左右，有的地方多一点，有的地方少一点。第五个，房地产一直占中国全部金融系统贷款融资的40%。金融系统每年总要有相当于40%的钱是给了房产商或者给了老百姓。房地产的融资两个环节一个是老百姓买房子按揭贷款的融资，老百姓买房欲望大幅度下降，所以银行想借钱给老百姓，按揭贷款也借不出去。所以按揭贷款的年度总量比2020年减掉50%左右。开发商倒是想要钱，但信誉不好，负债率极高，银行不敢再大量借钱给开发商，哪怕这会儿要借1000亿给你，你就可能跟我坏账了。所以实际上开发商的融资能力也大幅减弱，也少了50%左右。我讲这段话的意思是，五个指标中三个指标跌了三分之二左右，两个指标差不多跌了50%。
房地产出现20年来最严重调整属于正常，此前一路歌舞升平
在这个意义上讲，你当然可以说中国房地产出现了非常严重的调整，是20年来最严重的调整。
中国房地产是在90年代以前，中国没有真正意义上的房地产，有的是政府、企业、机关拿钱叫施工单位造房子，这不叫房地产业，就是自己给自己造房子。
真正有房产商是从三个标志性现象开始的：
一是市场上成立了一批国有、民营专门从事房地产业务的企业；
二是这个企业可以向政府批租土地了，而中国土地批租是从1992年从浦东、深圳起步，最后变成铺天盖地的土地批租运动；
三是老百姓买房有按揭贷款，中国是从1994年、1995年从建行开始让老百姓能够按贷款买房了。这是三个标志性现象。
到了2000年左右，朱镕基当总理的时候，推出了一个重要决策，即党中央决策，中国政府对老百姓，各种国有、民营事业单位、政府机关给老百姓分配房屋，分配公房的体制基本上消除。
在这个意义上，老百姓就普遍地市场化买房了，房产商有市场化批地、市场化贷款、市场化造房等。
房地产事业是90年代起步的，那么到了2000年、2010年，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平，一路发展。所以到了这20年，突然来了一次大调整也很正常。
大家现在对房地产有一种担心，认为中国这个调整的幅度甚至比日本的还严重。是不是像日本90年房地产危机使得整个日本经济20年低迷，大家就在讨论这个问题。第二个，中国房地产这场危机是否会引发像美国2007 - 2008年的次贷危机？
因为所谓次贷危机就是一个房地产的危机引发的。我们可以明确地说中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有像日本房地产20年拖累经济的基因。
不要糊涂把中国地产和美国次贷做联系，是自乱阵脚，自作多情
什么意思呢？我们要说一个具体道理。
第一，美国的次贷危机是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和911事件以后，美国经济低迷，为了启动经济，搞得异常破天荒违反经济规律。他当时定了所有美国人，不管你是黑人白人穷人富人买房都可以零首付，一点本金都不要。
你可以去买一套房，借20万、30万、50万美元买个公寓。买了以后房价如果涨了20%，这个时候我的贷款本来是百分之百贷款，现在涨了20%，贷款占整个价值的80%，我就等于有20%本金了。
美国政府很荒唐地还允许老百姓套现，再借一次钱，把百分之百的贷款增加20%贷款，把里边增值了变成本金的20%套现，套现可以养家糊口，可以吃饭旅游，可以消费，这么一来，有个七八年时间把美国经济搞乱了。
这个次贷，次级贷款，房产商也不去消灭次贷，而是乐此不疲，因为有次贷使得房地产销售非常畅快。
银行发放次贷也不是怕银行倒闭，银行把次贷打个包为CDS债券在美国的资本市场发债。这个发债利息比较高，还让买股票的老百姓放大40倍杠杆。也就是你有一亿买债券可以买成40亿，可以透支。
所以美国的雷曼兄弟公司，200年的证券头牌老公司，最有名的公司，犹太人的公司，他用了40亿美元本金，买次贷，放大40倍，变成1600亿。1600亿的房产如果增值10%，它就能够赚400亿。
所以在这个意义上讲，赚的时候发疯一样赚，输的时候输个20%，那么就40亿乘上数个20%，这20乘以40倍就是800%，在这个意义上的一场危机，最后次贷危机来了，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个海啸，形成全世界10万亿美元的资产坏账。
中国房地产，中国政府从来清醒，没有允许任何地方任何企业搞零首付。如果有零首付违规，只要发现一定把他毙了。在这个意义上讲，中国基本上没有普遍的零首付。第二，中国房地产的各种不良债务，从来没有当做一个包去发债券让你高杠杆去炒。所以总而言之，房地产如果破产，是一个公司的破产，如果有坏账是局部的坏账，它没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆。
零首付让老百姓买房里边变成有许多的泡沫。所以中国不存在这样的金融基因，中国房地产哪怕现在有问题，那是一个库存太大的问题，是一个去库存去产能的问题，是房产公司负债率比较高，百分之五六十、七八十。
但总而言之，那是一个企业的负债，企业不是买债券的杠杆比，而是企业自己生产运行的债务率比较高。
总之这一点，不要把中国房地产现在的危机也好，困难也好，糊里糊涂地去跟美国联系在一起，跟次贷联系在一起。
想象一下2008年的金融海啸有多么可怕，中国房地产业态崩盘也不会有那么可怕。这么想的是自己自乱阵脚，自己自作多情，把事情夸大了。
也不要把中国地产和日本90年代调整一起讨论，风马牛不相及
第二个概念，你也不要把我们这一次房地产的调整，跟日本90年的房地产调整放在一个台面上去讨论，还是风马牛不相及的两件事。
日本房地产能够把日本经济拖累20年到25年，直到最近五年日本经济才开始有所回升，股票市场也有所回升等等。
为什么能拖累日本经济25年、30年呢？是因为日本房地产泡沫调整有一个基础性的情况，就是日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。
这个金融系统泡沫崩盘不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日本的金融系统日元本身，在80年代日元升值了2倍，到了90年以后，日元又贬值了2倍，一进一出差不多有三倍、四倍的震荡。
这个日元升值和贬值，是美国人对付日本人的。日本成了世界第二大强国，有一种可能要追上美国，美国搞了一个广场协议打击了他，这是美国人对付老二的常用伎俩。
在这个过程中，日本自己又没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界级的金融割韭菜。
这一场危机使得日本金融整个被摧毁，这是一个概念。金融摧毁再加上房地产业务泡沫，在日本货币升值时，大量的人都发财了，都去造房子、买房子、买世界的房子、买日本的房子，这样就使得大量的房价上升泡沫，等到日元一贬值，整个鸡飞蛋打，火上浇油，这是一个方面。
第二个概念，日本人有一个情况，就是在90年日本房地产泡沫崩盘的时候，日本的城市化率已经达到了77%。77%是户籍人口的城市化率，从90年到现在20多年过去，他现在的城市化率也就是78%、79%。意思就是90年日本城市化率到了顶峰，到了顶峰以后房地产泡沫破裂，大量房子甩出来，没有农村人口进城可以接盘，最后就憋在那里，大家憋着套了二十多年。
城乡融合会为未来20年住宅地产发展提供基础性需求
中国这次房地产调整，实际上我们城市化率，户籍人口城市化率才到了一半，48%左右。过去几十年增加了30个点，今后几十年还可以加30个点。所以我们有足够的循环空间以后可以化解。
宏观上看中国这次房地产是严重的冲击，如果继续严重调整下去，比如刚才说的五项指标跌了50%、60%、70%，如果再有两三年再跌个20%-30%，跌到70%-80%、50%-60%，那整个经济、老百姓的住房就会崩盘，就会变成断供的房。
许多老百姓房子可能进入拍卖的情况，各种房产商就会倒闭。现在坏账债务在房产商手中，他一旦破产、关闭、倒闭，债务就成了银行的坏账，银行增10万亿、20万亿、30万亿的坏账，那银行是全国的财富，那不得了。
房地产又是拉动中国经济的一个重要支柱产业。它如果负增长过大，中国GDP增长也会拉低。
房地产也是龙头产业，房地产业萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业，什么机械、家电、建筑行业，各种各样的产业都会衰退。
房地产也是个很大的就业面，他这一困难至少减少几千万农民工、建筑工人的就业，总之这方面是必须解决的。
中国的城乡融合从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。这需求刚需还是在的，慢慢地会释放。
中央政府已出台五种措施，化解地产难题
第二个，当下直截了当的对房地产的拯救，至少国家在三中全会以后，在去年9月24号政治局开会以后，国庆节以后的各部门布局的救市措施里，在经济工作会议的文件里，都体现了至少有5种措施。
措施一：房地产危机关键是产能过剩，政府会拿出几万亿甚至10万亿收购库存，一举三得
第一个措施就是国家在去年初拿3000亿，到了九月底呢，明确宣布拿3万亿。我估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿。总而言之，最终会有个几万亿甚至10万亿来收购房地产的库存。
我们这场房地产的危机关键是产能过剩，差不多有20亿平方米的一手房库存，那这个库存至少会带出10万亿的现金流，回不来，房地产商资金链断了以后，就出现各种各样的三角债问题。
如果我们国家拿了几万亿，现在房价是比正常价格打了6折。在打6折的情况下，本来1万亿买1亿平方米，现在可能买1.6亿平方米，多买很多房子。
中国政府，可以用这个概念，买它10亿、15亿甚至20亿平方米的库存，把房产商的库存变成国家储备的国有产权房屋。
这个国有产权房屋租赁给老百姓做公租，任何一个国家应该都有这样的公房。
这公房是给老百姓城市居民居住的，香港有50%，新加坡有70%，一般的国家会有20到25%。
我们国家也明确要建立20%到25%左右的国家产权但给老百姓居住的保障房。因为过去这些年房地产过分发热，使得我们政府手中的保障房只占居民的需要的总量的5%。
所以利用这一次，把我们10亿人口，假如有2亿人是需要政府保障房，一个人十来平方米要二十多亿。
现在有5%在手中，还要增加15-16个百分点，那么就需要买十几二十亿平方。如果买了以后，政府手中有了这二十多亿平方米，就能够给两亿城市居民。
不管农民工进城要租赁房，还是大学毕业生当时买不起房要租赁这些房，总之就可以起到保障作用。
同时开发商拿到了这笔钱，他拿到了5万亿，他不是利润，他要去还债。5万亿到了债权人手中，债权人又会还他的债务，有两次三次一循环就可以十几万亿、20万亿的三角债的出清。
所以这是一举两得的事，国家现在正在推进。
同时最后要说的话，是不是政府就套牢了，要拿5万亿、10万亿套在里边几十年背债呢？
用不着的，因为你是打了6折买的房，然后你租赁给老百姓做公租房，商品房的租金，每个月的租金也差不多打6折。
所以你就等于商品房买的，商品房出租一样，投入产出是平衡。
那你把这笔租金作为reits，在资本市场上发债券，ABA债券发了以后，可以有4%左右的利息收入。
老百姓现在一百多万亿存款，利息是1.8%，那么老百姓完全高兴拿出10万亿买政府债券，最后可以得到4%的回报。
所以这件事一举三得，市场增加了老百姓理财的资金资本，政府多了20%人口获得保障房居住的能力，房产商把自己十年、二十年积累卖不掉的库存打了个6折，卖给了中国政府，一举三得，化债就把它化掉了。这是一件事，现在正在做，年初说3000亿，现在说3万亿。我绝对相信到明年事情转的好了，3万亿翻一番变6万亿、10万亿。最终这十万亿也不是要政府财政出的，也不是100年套在里边的。
所以这件事是个市场行为，一举三得，这是一个措施。
措施二：政府已拿出几万亿对城中村危旧房改造，今后三五年基础设施还有很多可做事情
第二个措施就政府已经拿出几万亿，是支持地方政府对城中村危旧房进一步地加深改造。
然后进一步提出来，我刚才说的2万个镇里边乱糟糟的比较老破旧的房子，也应该放到这种改造里。因为它就是城市的一部分。
所以这些事情说明中国今后三年五年基础设施还有很多可以做的事。这是第二个启动市场信号的。
措施三：房产系统融资，源头管好，首付不能丢，房产商负债率降到50%左右
第三个就是中国企业房产系统的融资。在这一次改造以后进行调控，会把现在房产商百分之八九十的负债率，会着力把它降到50%左右。
房地产是重资产，全世界房产商负债率都不超过50%，包括中国香港搞是炒房地产的祖宗，香港所有房产商平均负债率30%到40%，中国出现了80%-90%，
因为我们买地的钱是借来的，造房子开发贷又是借来的，房子造好了了，卖出去，按揭贷款又是借来的，三个负债率叠在一起，这样就百分之八十九十的负债。
如果你买房子的钱是自有资金，你100亿买了一块地，这个地是你的钱，你抵押给银行拿到了七八十亿，七八十亿做开发贷。所以如果你三个贷款，有一个是自有资金，两个是正常的贷款，叠加在一起就是百分之五六十。所以这里边是我们源头上没管好，这地方不要发明创造，就按全世界通用的规则，买地的钱不能银行背着，80%-90%银行背着，而是要用自有资本，这是铁原则。
我在重庆就这么干的，重庆房产商的负债率就相对低一点，就是这个原因，你不能为了让他负债，然后地价翻一翻，300万一亩变1000万一亩，增加的钱还是银行后边堆，这样的话，房产上的帝王，出格的地王都会出现，所以这件事必须在源头管住，这是一个。
第二个，老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫，金融灾难。所以百分之二十三十的首付，第一套房二三十的首付，第二套房50%的首付等等，就把这件事就平衡了。最终使得整个中国金融系统，房地产占有中国金融资源百分之四五十的状态，就要把它调整过来，调整到20-25%，就形成一个稳健的新常态。
75-80%的金融是为实体经济、工商企业服务。房地产占有的资金不能再像过去占据40%以上，甚至有的地方占50以上，金融资源都被房地产吸收了，这个格局要变化。
最终老百姓的资产，家庭资产，现在我们中国70%-80%的老百姓，家庭财富或者家庭资产就是那个房子。正常的情况下，家庭资产有40到50是房产资源，房产的金融资源等等，不能这么一棵树吊死。总而言之，中国的金融系统跟房地产关系在这一次调整中也会得到化解，这是第三个方面。
措施四：不规矩一根筋发疯的房地产商会减少，两三年后，全国9万多房产商会降到2万以内
再一个方面，整个中国房地产的企业数量现在有9万多个，14亿人，城市居民九亿多人，每一万人摊上一个房产公司，世界之最。我可以说一句这么话，全世界180个国家，全部的房产商，造房子的房产公司没有我们中国多。
所以中国全民炒房，工农兵学商哪个行业，在过去十年不开个房产公司，好像吃了八辈子的亏。
你知道，美国房产有多少个开发公司？美国没超过500个。这是美国房地产协会会长跟我聊天的时候，我专门问了他，我总的意思是什么呢？（中国房产商）太多，太多。我自己认为，这一次两三年以后，大家再来次统计，中国房产商的企业注册为开发、造房子的企业会降到2万个以内。
差不多7万个里边，会有6万多个是自主歇业，还有几千家公司可能破产关闭、收购、兼并、合并，是硬碰硬调整消失的。有一大半是现在开始停业了不干了，逐渐就注销了。自己注销了也没什么债务问题，就自己消失掉了。
总而言之，中国房地产不规范的高利贷借贷，高贷款的比例融资，高地价的买地，大楼盘的造房。大楼盘达到了1000万、1500万平方米，100万平方米算小楼盘。
大家去看，凡是中国房产商最近五年，搞到1000万平方米以上楼盘的房产商，现在通通倒闭了。
碧桂园在马来西亚发神经搞了个2000万平方米开发区。我大概五年前看到他这张规划图，一看我就知道碧桂园一定要不了几年倒闭。神经病发神经，本来干的好好的，忽然发神经去干这么个活。
恒大在中国南通搞了个1500万平方米的小区，在海南海花岛也搞了个1000万，恒大也进入灾难的窟窿里面。
所以总而言之，开发商这些不规矩的、不规范的，一根筋吊着发疯的行为，今后都会逐渐会减少。这是第四个。
措施五：中国房产进入到一个新格局新常态
最后一点，经过这一场暴风雨的洗涤，中国房产进入到一个新格局新常态。不管是金融还是建设规划，还是各个方面都会有更好有序地发展。
最后大家关注的就是房价，国家统计的数据显示，2020年中国的房价，家庭收入23年到30年买套房，那全世界一般家庭收入7到10年买套房。
这次一跌，房价已经从2020年高房价，2024年已经跌到了2014-2015年房价的均价。这么一来，现在的房价跟老百姓收入比，已经不是二三十年买套房，是十几年，10-20年买套房。这个收入比缩小了一半，是好事。如果今后十年的房价不会马上又往上涨，又去翻一翻，但是每隔十年GDP翻番了，人均收入翻番了，这个时候收入比跟房价比，就会从现在10到20年缩小到8到10年，就跟世界合理的性价比相当。这个售价比相当，就是人的一生工作四十多年的收入6分之1的钱买套房。世界上房地产有个概念，如果一生的6分之1的收入买套房合理，还有你如果不买房子，租房，一年的收入的6分之1租套房也是合理的。
如果你一年收入拿了50%的钱租房，你房子的成本太高，你不该住那么大那么高的房子。
所以总而言之三个6分之1。一租房年收入6分之1租房；一生收入四十多年收入的6分之1买个房；作为一个市长，城市管理者，一般是每年GDP的相当于6分之1来建房。
每年房地产投资不要超过固定资产投资的4分之1，固定资产是GDP的60%多一点，那么六十多一点算下来，就是GDP的6分之1来搞房地产建设，是持续稳定的。
如果你建房的资金量等于GDP的百分之30%-50%，这地方一定泡沫，乱搞一气。
小结
以上是我讲的中国中长期来说，我们的城乡融合为城市会提供大量人口，会把房地产过剩的产能会吸收掉一块。第二，当下短期来说，中央政府已经出台的5种措施也在化解房地产难题。最后归结为一句话，2025中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。这一点大家要有个乐观向上的判断，房地产在2025年以后，不会再像过去四年对中国经济是负拉动。你本来有七个百分点，房地产的负拉动两个点，你最后变五个点。至少今年房地产不再负拉动，它也不一定正推动。这样其他的产业该有多少点就多少点。
这样止跌回稳以后，我们不希望房地产又来五年翻一番。但至少随着GDP十五年、二十年翻番，房地产也同步增长，这是会出现的新格局。
