来源：华夏时报
9月24日上午，在国务院新闻办公室举行新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜明确表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
对于这次调整，居民期盼已久。当天，“降低存量房贷利率”的词条，迅速登上各大社交平台的热搜榜，网友纷纷感慨“终于等到今天”。
1个月后的10月25日，多家银行正式开启存量房贷利率批量调整工作，符合条件的房贷利率均调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。
潘功胜表示，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
与此同时，为了长远解决新老房贷利差过大对存量购房者造成的影响，央行9月29日发布新政策，自11月1日起，商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
2024年，存量房贷利率下调事宜一步到位，未来，将实现动态调整。
再次下调存量房贷利率
从2022年开始，5年期以上LPR多次下降，贷款利率降至历史低位。
然而，存量房贷利率直至2023年8月底才首次下调，2024年新旧房贷之间的利差持续扩大，再次引发了提前还贷现象。
从半年报中可以看到，多家上市银行个人住房贷款余额出现下降。截至2024年6月，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行个人住房贷款合计减少约3254.71亿元。
在股份行中，招商银行、兴业银行、光大银行、浦发银行、民生银行和渤海银行的个人住房贷款余额较2023年末也有所减少。
分析观点普遍认为，个人住房贷款余额下降的原因来自两方面，一是商品房销售下滑，信贷需求随之减弱；二是客户提前还贷，造成余额进一步缩减。
招联首席研究员董希淼对《华夏时报》记者表示，在增量方面，房地产市场下行压力下，居民住房消费需求增长缓慢，房地产销售下滑，新申请住房贷款量减少；而在存量方面，部分居民出于资产配置的需要选择提前还贷，因此导致银行个人住房贷款余额出现增长。
同时，市场上关于降低存量房贷利率的呼声也越来越高，不少专家及媒体用“势在必行”来形容此事。
9月24日，在新闻发布会上，潘功胜明确提出“将降低存量房贷利率”，并表示，银行下调存量房贷利率，有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
中信首席经济学家明明也对《华夏时报》记者表示，需求侧层面，在LPR下调的基础上压降存量房贷利率对基准利率的加点，将大幅改善购房者负债成本，减少提前还贷的压力。
此后不久，9月29日，央行发布中国人民银行公告〔2024〕11号（下称《公告》），完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。同时，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。
对此，有专家用“国庆前夕，央行给居民家庭发放的大礼包”来表现，下调存量房贷利率与民心民意的切合，及对市场信心的提振。
实现动态调整
实际上，针对存量房贷的利率下调，2008年底也曾发生过一次。
2008年10月22日，央行发布公告表示，决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
此优惠主要针对新增房贷，而存量房贷是否享受七折优惠，并没有明确。对存量房贷的利率，商业银行享有一定的自主权。
但不久后，多家中小银行陆续对存量房贷客户也推出七折优惠利率，通过转按揭服务，大批存量房贷客户从国有大行转移至中小银行。
2009年1月，国有大行为了留住客户，也相应做出调整，正式加入了存量房贷利率优惠的队伍。四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
此后，各家银行纷纷发布优惠细则，存量房贷利率普遍下调。
为了将存量房贷利率调整一步到位，2024年9月底央行《公告》中提出，“存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率”。
董希淼对《华夏时报》记者表示，在存量房贷与新增房贷利率偏离度较高时，允许借款人与银行协商调整加点，有助于缓解潜在购房者的观望情绪，降低借款人房贷利息支出。
此时，“偏离幅度的设定”成为调整规则的关键内容。业内认为，偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能提前还贷，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制；偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。
10月31日，国有大行发文，明确将“偏离幅度”约定为30个基点。
具体而言，六大行文中表述，当浮动利率的存量个人房贷利率加点值，高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点，且不低于调整时所在城市房贷利率加点下限。
中国人民银行官网“利率政策”栏目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
目前来看，商业银行已于10月25日批量调整了存量房贷利率，大部分房贷利率调整至LPR-30BP，加点值“-30BP”较全国新发放房贷利率加点值“-52BP”高22BP，暂不符合调整条件，当前借款人无需提出申请。
放眼未来，如果一段时间新发放房贷利率保持稳定，存量房贷利率无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行。
如此，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素更加合理确定新发放房贷利率。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示，央行发布政策，对全国存量房贷利率进行统一调整。商业银行落实房贷利率新机制后，如果受到市场利率变化影响，借款人想进一步调整房贷利率，可与银行洽谈、协商，在符合条件的基础上进行调整。
长远利好消费市场
存量房贷利率下调，短期内会侵蚀银行机构的息差和利润，但长期来看，可缓解银行信贷资产流失，对银行影响整体可控。
“在政策调整方案设计中，人民银行技术团队经过多轮认真地量化分析评估，这次利率调整对银行收益的影响是中性的，银行的净息差将保持基本稳定。”潘功胜说道。
潘功胜介绍，下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。同时，他表示，央行降准相当于为银行直接提供低成本、长期资金运营，中期借贷便利和公开市场操作是央行向商业银行提供中短期资金的主要方式，利率下降也将降低银行的资金成本。
12月13日，央行发布11月社融和信贷数据，提前还贷减少和地产销售回暖带动居民中长期贷款修复。
具体而言，11月住户贷款新增2700亿元，同比小幅少增225亿元，其中主要支撑来自中长期贷款。居民短期贷款当月净减少370亿元，同比少增964亿元。居民中长期贷款新增3000亿元，同比多增669亿元。
中国银行深圳市分行大湾区金融研究院高级研究员曾圣钧表示，今年以来央行多次下调LPR，商业银行对存量房贷利率也进行了批量调整，房贷利率的降低使购房者的利息支出减少，提前还款的必要性和紧迫性随之减弱。
在9月底，国新办举行的新闻发布会上，金融监管总局局长李云泽提到，会配合人民银行积极地推进，稳妥降低存量房贷的利率，以进一步减少居民的房贷支出，提高人民群众的获得感。
以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，房贷利率如果从LPR+55BP调整为LPR-30BP，则借款人总共节省利息约14.06万元。
董希淼对《华夏时报》记者表示，房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。
此前，中国银行研究院研究员梁斯也对《华夏时报》记者提到，新动能、新产业、新模式在加速形成，但对产业的拉动效果尚无法完全弥补房地产业下行带来的缺口，经济仍处于转型阵痛期，经济发展基础有待进一步夯实。这需要进一步采取措施提振市场预期，改善有效需求，推动经济景气度稳步回升。
梁斯表示，其中存量房贷利率及首付比例下调等政策持续显效，有助于缓解居民债务偿付压力、提振居民购房需求，促进房地产市场尽快回暖。
然而，道阻且长，2025年上市银行盈利增长和息差收窄压力仍然较大，相关机构如何应对营收下滑挑战将继续受到市场关注。
