导读：2024年新房市场经历了一场“强势迭代”。
作者 | 第一财经 马一凡
在长沙新房市场，“得房率100%”的住宅正成为购房者的“新宠”。
即便售价较高，但因为有高得房率，这类住宅仍受到市场欢迎，不仅推动了长沙新房成交数据的上涨，更在市场上引发关于住宅品质和性价比的讨论。
近年来，随着房地产市场的深度调整，创新型住宅产品逐渐成为市场的主流。其中，“第四代住宅”以其“户户有花园、家家有庭院”的特色，以及接近甚至超过100%的得房率，成为了行业内的热门话题。多地政府通过调整建筑规范、计容标准来支持第四代住宅的发展，使得这类产品在市场上迅速崛起。
然而，随着高得房率项目的集中入市，同质化竞争的问题也逐渐显现。部分板块内的高得房率项目过多，导致产品差异化不足，进一步加剧了市场竞争。而高得房率新项目的涌现，无疑也对存量新房和二手房市场产生了巨大冲击。虽然部分二手楼梯房的得房率也较高，但工程设计等已经过时，难以与新项目竞争。
得房率100%住宅热卖
临近年尾，长沙的新房市场热闹起来了。
12月上旬的一个周末，长沙两个楼盘首开，均出现了久违的摇号抢房场面，最终一个楼盘首日去化超过90%，还有一个楼盘去化超95%。一位长沙的房地产业内人士感慨，已经好几年没见过这种火爆市况。
在红盘入市的推动下，长沙的新房成交数据也涨起来了。据房地产研究机构克而瑞统计，12月第一周长沙新建商品住宅共成交521套，环比上涨11%；第二周新房成交596套，环比再上涨14%。
这两个热销盘的共同点是它们都做到了“零公摊”，得房率基本达到100%。
今年4月18日，长沙出台《关于优化房地产开发项目规划管理的若干措施》，对房地产项目的计容有了新规定，新规后拿地开建的住宅项目，得房率大大提升。
在上述新规出台的背景下，像此次热销的绿城长沙玉海棠项目，其首开推出户型面积介于142平方米至168平方米的324套房源，每户都有独立电梯厅，得房率基本达到了100%。
即便该项目的售价和周边洋房持平，甚至比部分其他小高层项目价格还要高出近2000元/平米，但因得房率高，该项目在溢价10%的情况下，仍受到了购房者的欢迎，收获507组认筹，首日开盘即去化超90%，单日销售额达到6.6亿元。
而另一个项目“嘉信洋湖锦玉”在仅推出176套房子的情况下，吸引到610组客户参与认筹摇号，当天房源卖得几乎只剩下底楼，去化率超过95%。
嘉信洋湖锦玉的大部分户型也都实现了100%的得房率，其中，139平方米的户型得房率甚至达到了104%，客厅面宽6.4米，实际可使用面积和居住感受，相当于此前市面上160平方米以上的户型。
“今年已经有许多城市发布了新房计容新规，在新规后出现的新产品，可以说是‘强势迭代’，对市场构成了降维打击。”对于“得房率超100%”的新项目，一位房地产央企华东区域的内部人士评价道。
第四代住宅已现同质化竞争
近两年，中国房地产深度调整，新房市场高歌猛进的时代过去了，楼市也迎来了真正的变革期。随着住建部提出“好房子”这一概念，不少城市都开始探索创新型住宅产品。
于是，在2024年，“第四代住宅”成为行业热门话题。一般来说，第四代住宅产品具有“户户有花园、家家有庭院”的特色，得房率接近甚至超过100%也是第四代住宅的重要特点之一。
多地政府通过调整建筑规范、计容标准来达到第四代住宅“零公摊”的目标，这些新规包括允许房企增大阳台飘窗的赠送面积、减少公摊面积等。
根据克而瑞统计，从2023年到2024年前三季度，至少有28个城市（或地区）出台了这方面的新规，支持第四代住宅的发展。截至今年8月，百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅项目，在住房“实得率”上，房企“卷”起来了，这100多个第四代住宅的得房率多数都超过100%，最高的超过了140%。
由于是新生事物，又具备高得房率的特点，很多第四代住宅项目一面世就受到了购房者的追捧。
比如今年9月，苏州高铁新城板块的龙湖御湖境开盘，推出191套房源，首开就收金4.5亿元。该项目通过赠送面积的方式，最高实际得房率达到120%。
今年10月，中指研究院对江苏宜兴进行市场调研时发现，当地首个第四代住宅项目栖氿云璟开盘，去化率超80%，宜兴楼市从2020年以来便陷入低迷，而该楼盘创下宜兴三年多来的热销纪录。
高得房率在楼盘销售中的重要性究竟如何？由于今年市面上涌现出一批得房率超过100%的产品，对此，克而瑞进行了一场调研，对70个实际得房率超100%的项目及其周边竞品项目的销售数据进行了分析，并于今年10月发布了调研结果。
结果显示，受益于四代宅或是计容新规放宽所带来的产品代际优势，2023年末以来西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上涌现了一批实得率超100%的产品，其中有部分项目确实实现热销，去化远超计容新规前入市的竞品。
不过，调研结果还表明，“得房率超100%”并不是万能的。同样是高实得率的产品，入市更早地优先抢占了市场，而入市较晚的产品就面临更激烈的产品竞争。究其原因，2024年以来高实得率产品集中入市、部分板块产品同质化严重，进一步加剧产品竞争。
以西安高新区中央创新区（CID）板块为例，2023年四季度以来，仅在西安CID的核心区，就有近10个四代宅项目入市、高实得率成为标配，且主力户型多集中在115平方米三房和143平方米四房，产品同质化问题较为严重，截至今年10月累计去化率大多在20%-50%区间。
克而瑞集团CEO张燕近期在题为《2024中国房地产产品力发展报告》的演讲中表示，第四代住宅原本是创新产品，但是因为集中入市，又形成了新一轮的同质化竞争，第四代住宅能否持续火热是需要考虑的问题；同时，并非所有项目都适合做成第四代住宅，项目的单价至少要达到一万元以上，否则房企很难有动力投入成本，投入也难有溢价。
存量二手房遭遇“降维打击”
近期，有改善型需求购房者对记者提出了这样的顾虑：在当前第四代住宅大批入市的情况下，如果要买改善型住宅，是买二手大平层比较好，还是等一等板块内的第四代住宅项目？100%得房率的项目未来会不会对周边存量新房和二手房市场产生“致命打击”？
“对二手房的影响可能确实会比较大。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示。
他认为，这种实际得房率超过100%的房子入市，对市面上所有还没卖掉的房子来说，“都不是一件好事”。这种新产品会让购房者更加挑剔，所以对存量新房项目来说，如果库存还比较高、公摊面积又很大，就需要尽快调整销售策略了，比如降价或增加赠送等。而大部分二手房受制于过去的政策，肯定不会有新产品那么高的性价比，部分楼梯房的得房率高，但是工程设计等已经过时，所以这类产品的持有者也需要注意市场利空。
镜鉴咨询创始人张宏伟认为，过去普通的高层住宅，得房率在75%至80%就属于高的了，但后来因为房地产市场下行，不少城市就出台了新的建筑计容规定，新规之后，开发商在拿地报建时，就会去设计新类型产品，把新规研究透、用到极致，所以现在不少洋房、别墅项目的实际得房率已经能够超过100%，这种新产品的性价比较高，市场竞争力也是比较强的。相对来说，同区域、同面积的存量新房以及存量二手房就会有很大的竞争压力，未来不会那么好卖了。
“如果同板块出现了第四代住宅，那么毫无疑问计容新规之前土拍的地块和开发的新盘，恐怕很难再卖得动，这部分开发商要想办法做出改变；而面对第四代住宅的竞争，二手房的劣势也会非常明显，可能除了降价，二手房业主还需要更好地维护房子，突出其优势，才能卖得动。”华东某房地产央企设计部人士对记者表示。
