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我国公募REITs市场自启动以来，取得了令人瞩目的成长。这些成就不仅体现在市场规模的快速增长，还体现在资产类型的丰富、对实体经济的有力支持、监管体系的完善和投资群体的丰富等方面。
（一）市场规模快速增长，“首发+扩募”双轮驱动格局形成
自2021年6月我国首批9只基础设施公募REITs上市以来，国内公募REITs发展势头迅猛，截至2024年9月末，我国公募REITs已上市45只，累计发行规模达1，356亿元。尤其是2024年以来，公募REITs发行扩容明显提速，形成了“首发+扩募”双轮驱动格局，为增强公募REITs的经营活力奠定了坚实基础。
（二）资产类型不断丰富，为实体经济发展注入新动力
目前，我国公募REITs已涵盖了交通、产业园区、能源、消费、仓储物流、保障房、生态环保、水利设施等多类型。通过将资金引入到上述领域，有助于促进产业结构优化升级，为实体经济发展注入新动力。例如，保障房REITs支持住房保障体系建设，有利于改善居民生活质量；光伏、风电等新能源REITs促进了能源产业向绿色低碳方向转型；消费类REITs在扩大内需和促进消费的同时，有效缓解了房地产企业资金压力。
（三）监管体系逐步完善
公募REITs市场的繁荣发展与监管体系的优化密不可分。监管部门持续从REITs审核、信息披露、治理机制、激励约束、二级市场监测、投资者关系管理以及持续扩募等方面，推动监管制度规范化、标准化、精细化。相关税务政策、资产扩募规则、会计类规则指引等先后落地，也促进了国内REITs政策体系日趋完善。
（四）投资群体逐渐丰富，投资行为趋于理性
随着市场的发展，投资者对公募REITs的关注度不断提高，投资群体日益丰富。投资行为方面，市场投资者从2021年和2022年对REITs狂热追捧，到2023年经历了一轮深度调整，最终在2024年上半年逐渐恢复理性，投资者对REITs产品的长期投资价值和资产配置价值有了更深入的理解，开始更注重REITs的内在价值，投资行为趋于理性。
二、我国公募REITs发展中面临的问题
尽管我国REITs市场已取得长足进步，但在发行流程、基金管理架构、投资者结构和信息披露等方面仍存在优化空间。
（一）发行流程长，合规手续要求高，影响发行人积极性
美国、新加坡REITs资产收购或处置效率高、时间短，通常1-2月即可完成，而国内公募REITs首发和扩募时长大多在10个月以上。国内公募REITs发行程序繁杂、合规要求严格，发行人易产生畏难情绪。另外，项目估值若低于账面价值，发行人可能面临国有资产流失的考核压力与合规顾虑，在综合考虑资产定价、股债融资环境等因素后，可能缺乏动力发行优质REITs项目。
（二）基金管理架构复杂，基金管理人职责定位不够清晰
我国公募REITs在产品结构上采用“公募基金+ABS+项目公司”的结构，充分应用了现有公募基金和ABS市场的成熟经验，有助于公募REITs在我国快速发展。但上述架构较为复杂，导致人员、法务等成本较高。此外，基金管理人的权责定位尚待厘清，在实践中易滋生出权责不清或利益冲突等问题，当面临信息不对称和利益冲突时，可能产生“代理人”风险。
（三）投资者结构有待优化，投研能力有待提升
目前我国参与公募REITs的机构投资者包括券商自营、保险资金、信托计划、私募基金和资管计划等，缺乏社保基金、养老金、企业年金等配置型长线资金。此外，在投资过程中，除了以原始权益人为代表的战略投资者及部分曾深度参与基础设施项目投融资的保险机构外，多数参与机构在基础设施项目投资方面的研判能力仍有待提升。
（四）信息披露制度有待优化
目前中国REITs每年需做6次信息披露，披露频率超过新加坡、日本及美国。实践中，通常季报是市场重要的交易节点，半年报和年报增量信息有限。信息披露的频率可适当优化，有助于基金管理人将更多精力用于项目监督管理等方面。此外，经营信息披露的颗粒度和时效性有待提高。部分REITs底层资产EBITDA、经营成本等核心经营指标披露无固定范式、颗粒度不足，部分关键经营数据披露滞后，或影响投资者做出及时有效的决策。
三、政策建议
（一）进一步扩大市场规模，提升龙头标杆效应
在发行端，引导发行人转变观念，更加关注REITs的商业模式价值以及对于服务国家重大战略、促进基础设施高质量发展的重大意义，逐步消除国企进入REITs市场的顾虑，同时也积极鼓励优质民企发行REITs；进一步扩容底层资产的业态范围，加速推动更多传统和新兴业态资产上市，如养老、酒店、数据中心等；此外，简化REITs扩募流程，允许适度增加低成本杠杆，鼓励具备丰富优质资产储备以及领先运管能力的REITs通过扩募做大做强，培育出市值规模庞大、市场关注度高的明星项目。
（二）进一步完善REITs估值和交易体系
发行阶段优化询价方式，打开询价区间上下限，探索网下报价高价剔除机制，二级市场增加流通盘占比，促使一级发行价格和二级市场定价更加合理。此外，适时推动REITs ETF、REITs指数期货等衍生产品发展，促进REITs市场定价功能的进一步发挥，以更好满足市场参与者多层次、多维度需求，助力REITs发展成为更具影响力的大类核心资产。
（三）丰富投资者类型，提升机构投资者的投研能力
持续推动养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与REITs投资，丰富投资者类型。不断加强机构和个人投资者对于REITs配置价值的认知，鼓励机构投资者设置专门的REITs投资研究、风险管理团队，建立相应管理机制，不断提升REITs投资管理能力。
（四）不断推进和完善REITs市场基础设施建设
REITs市场的高质量发展，必然离不开REITs市场基础设施的完善，建议适时推出REITs独立税收制度；在会计准则方面，对于计入FVOCI科目的REITs，进一步明确分红拆分的会计处理方式；完善基金持有人会议制度，提升REITs持有人对管理人的监督，同时建立起REITs持有人和管理人交流产品表现和投资机会的平台，提升管理效率；完善信息披露制度，简化内容重复的信息披露，提升经营信息披露的颗粒度和时效性等。
四、展望
我国公募REITs市场虽然年轻，但已展现出强劲的发展势头和广阔的发展前景。通过不断优化和完善市场机制，我们有信心推动REITs市场实现更高质量的发展，为我国资本市场的多元化和实体经济的持续发展做出更大贡献。
-CIS-
参考文献
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[2]于亚卓，袁梦梦，谢舒妍．公募REITs“上新”提速，发行全周期影响因素识别[J]．金融市场研究，2024 （08）：75-82．
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[4]乔志萍，吕家旺，黄欣然．我国公募REITs发展现状分析及相关建议[J]中国税务，2024（05）： 11-19．
摘要：
我国公募REITs市场建设已有三年多，在服务实体经济、盘活存量资产和促进资本市场多元化等方面发挥了重要作用。本文从发行人、基金管理人、投资者等多角度分析境内公募REITs发展过程中所面临的问题，并提出可行建议，以期促进REITs市场高质量发展。
关键词：
REITs，高质量发展，市场扩容，基础设施
