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来源：瞰华东
一封全体业主强制停贷告知书将苏河湾1号推上了风口浪尖。
这份落款署名为苏河湾1号全体业主的“小作文”直指开发商以银行抽贷、工程款纠纷等原因多次延期交房，同时控诉开发商涉嫌虚假宣传，擅自降配减配，设计规划改动，原本在一期项目开盘销售时承诺配套的合生汇以及天际游泳池的规划全部落空。
苏河湾1号位于上海市静安区浙江北路388弄，系静安区的标志工程，也是上海市中心城区最大的旧改项目之一，由合生创展集团有限公司及其兄弟公司广东珠江投资控股集团有限公司（以下简称：珠江投资）开发。
项目于2021年11月开盘，以均价每平方米12.88万元售出300 余户，销售额近百亿元，户型面积在140~260平方米，最便宜的一套总价也要在1800万元左右，最贵的超过3300万元。但就是这个上海内环准豪宅引发了上百位身价过亿的富豪集体上街维权：站街、堵大门、拉横幅。
“苏河湾1号二期要加推入市，但有消息称因巨额欠税，预售证遥遥无期。”某业主向记者透露。
除苏河湾1号深陷项目维权外，杨浦合生缦云也因宣传的铝板外立面悄然换为真石漆，鼓包现象暴露施工隐患等问题引发业主强烈不满。这是合生缦品牌首个滨江作品，曾号称上海品质住宅天花板。截至目前，单盘销售超210亿元，登顶上海滨江“双冠王”。
苏河湾1号 院内景吴若凡/摄
有业主调侃：“从成功人士到维权斗士，只需要一套合生的房子”“我们看中的是法拉利，实际给我们的是五菱宏光”。
在上海房地产版图中，合生创展曾凭借高端定位占据一席之地，如今其在沪项目纷纷因交付质量、货不对板等问题深陷泥沼。在“保交付、保品质、保民生”的市场定调下，合生创展将如何重塑信誉，如何在上海豪宅的独立市场行情中突出重围？
交付延期与“消失”的合生汇
苏河湾1号的前身，是上海安康苑旧改项目。
最早在2014年，上海市闸北区政府与珠江投资达成合作协议，由后者负责闸北区 21 ~26 街坊旧区改造地块的征收安置、土地整理及后期开发建设等一系列工作。至此，珠江投资获取了安康苑旧改项目的开发权益。
从拿地到入市，珠江投资大概用了七年时间，苏河湾1号一期的309套豪宅以每平方米12.88万元的价格在2021年11月盛大开盘。
按照合同约定，苏河湾1号一期项目本应于2024年6月30日交付，但到了2024年5月，合生一纸公告以疫情为由延长交房时间到2024年9月14日。之后又以某银行从监管账户抽贷导致项目资金链断裂，致使项目施工进度落后为由延长交房时间到11月30日。
根据《停贷告知书》内容，合生创展表示与施工方中建八局发生经济纠纷，验收进度停滞，交付时间要再次延期，且没有给出具体时间。
“我们多次前往施工现场查看，项目施工进度极为缓慢。”苏河湾1号一期业主王明（金麒麟分析师）（化名）告诉记者，他们向工人了解情况得知，施工方已拖欠工人好几个月工资。而且作为预售资金监管银行未能积极履行资金监管义务，这些都是导致延期交房的原因。
在无法按时交房之外，苏河湾1号的实际表现与“豪宅”之名相差甚远，配套更改、降标减配的问题颇多。
苏河湾1号 外立面铝板不平整 （业主供图）
除了交付问题外，业主们发现，在苏河湾1号项目宣传资料中，原先给他们展示的商业配套合生汇商场并未落地，取而代之的是高达72米的办公和商业。
“销售当初称要再造一个上海新天地，结果合生汇消失了。”王明说，业主们就此找项目方讨要说法时，开发商客服部负责人表示当初合生汇商场规划并未申报，也不存在更改规划一说。
多位业主告诉记者，苏河湾1号一期售卖时，开发商的沙盘、宣传文案以及项目围挡上的户外广告等都标注了配套商业合生汇。而二期宣传时，合生汇“消失”了，有销售介绍规划时称，合生汇没有了，变成了办公和商业。
“消失”的合生汇 （业主供图）
“起初大家的诉求是项目能有豪宅应有的品质，但看到工程进度如此缓慢，大家诉求被迫从品质提升转变为按时交付。”王明表示，早在2021年11月底项目开售前，项目有部分楼体的主体结构已基本封顶，不知为何此后工程进度停滞不前。
自2024年4月起，业主们便开始了维权行动，结果收效甚微。
“苏河湾C位”的低配与资金困境
“静安内环”“苏河湾C位”“稀缺地段”，苏河湾1号多重标签加冕。
随着2024年6月30日多次延期而至的预看房，也迎来了业主们的大规模投诉。配套商场变高楼、会所内80%的面积成为对外开放的超市和餐厅、小区内建隔断、更换铝板样式……诸多质量问题接踵而至。
业主苏林（化名）告诉记者，在预看房时发现房屋内的中央空调、地暖等电器无法进行测试使用，开发商给出的理由是设备在调试，结果业主们多方打听得知，小区接的是临时电路，未能正式通电的原因是开发商此前欠缴电费严重拖慢了内部电网的施工进度。
业主预看房时接的是临时电路（业主供图）
此外，小区公共区域的建设肉眼可见的粗糙，小区内绿化景观效果在业主看来“基本没有”。
开发商还对小区规划随意改动，将1号楼、3号楼与大户型的2号楼、别墅区隔开，中间建设围挡或墙体。“此前我们强烈抗议过，但未能成功。”王明认为小区只有3栋楼和部分别墅，没必要隔开。对于超高层来说，隔断意味着公共活动空间减少，变相损害业主权益。
不仅如此，业主户内配备的智能面板、摄像头、安防监控以及梯控设备，迟迟无法正常使用。同时，项目的新风系统噪音过大，中央空调无法开启，电梯的梯控系统损坏后维修进度缓慢，甚至连供应商都联系不上。
小区围墙 吴若凡/摄
与一期项目业主维权相伴的是苏河湾1号二期新房铺天盖地的宣传。
早在 2022 年，珠江投资曾对外宣称苏河湾1号二期预计2022年二季度上市，但此后便杳无音信。到了2024 年 6 月，项目做过一段时间预热，称将于2024年9月入市，最终未能如愿。
“主要是因为苏河湾1号的项目公司上海超盛房地产开发有限公司（以下简称：超盛房地产）拖欠政府税金和土地款，导致二期迟迟未拿到预售证。”有业主反映。
据上海市静安区税务局公示的信息显示，截至2024年10月31日，超盛房地产拖欠企业所得税、印花税、土地增值税、增值税、城镇土地使用税等累计超过1900万元。
项目公司税务异常 图源：启信宝
另据企查查数据显示，超盛房地产于2024年9月被上海静安人民法院执行金额135万元，案由为建设工程设计合同纠纷。
不只是超盛房地产，其股东上海珠江投资及广东珠江投资均有作为被执行人的情况。其中，上海珠江投资的法人被限制高消费，广东珠江投资的被执行金额达3.19亿元。
截至2024年上半年，广东珠江投资合并范围内持有现金49亿元，应付账款高达206亿元，一年内到期的非流动负债166亿元。应付账款主要包括工程款等，如苏河湾1号事件中的中建八局工程款。
多位业主告诉记者，在延期交付赔偿问题上，开发商明确拒绝赔偿。此外，在交房时，开发商未按照承诺在十天内回复业主关于面积差的多退少补问题，至今没有任何说法。
目前，已有业主就延期交付问题起诉了超盛房地产，案件尚未宣判。
在庭审过程中，开发商一方的代理人提出，房屋延期交付是由于不可抗力因素所致，具体列举了天气因素，以及在特定时间段内所实施的封控措施等情况 。
对此，业主的代理律师四川美地律师事务所律师周茂梅向记者表示，商品房买卖合同约定开发商应于2024年6月30日交房，但开发商实际11月30日才交房，构成违约。
周茂梅律师认为，开发商列举的情况不构成不可抗力，上海每年都会面临高温和台风天气，作为开发商，在规划项目及拟定合同之初，理应将此类常见天气状况纳入考量范围，因此天气原因不能构成不可抗力。
“此外，双方签订合同的时间在上海封控结束之后，不可抗力因素仅适用于合同存续期间所发生的特定情形。若开发商认为此前的封控措施会对交房时间产生影响，本应在合同中明确约定交房时间的顺延。”周茂梅律师认为，依据商品房买卖合同的相关条款，若在合同期内出现不可抗力事件，开发商有权在该事件结束后的 180 天内，以书面形式通知业主行使延期交房的权利，但实际上开发商并未履行这一程序，等同于放弃了该项权利。
针对苏河湾1号存在的相关问题，记者致电上海超盛房地产，表明采访来意后，对方承诺会安排专人回复，截至发稿，尚未收到任何回应。
铝板变真石漆，合生缦云的沪上“魔术”？
“上海每卖出4套2000万元以上的新房，就有1套来自缦云”“一线滨江+稀缺大户型”“上海新盘的红盘担当”……这是对合生缦云上海的极致宣传，尤其在品质“出圈”上缦云上海在立面设计上延续缦云产品系一贯的高端铝材，同时更加强调直线条和玻璃质感……
自入市以来不断创造新销售纪录的合生缦云上海项目也引发了维权风波。
近日，有业主向中房报记者反映，他们购买的合生缦云项目存在外立面用真石漆一体板替换铝板的情况。
2024年10月23日，有业主发现小区外立面出现鼓包现象。起初，业主们怀疑是光线角度造成的视觉错觉，结果前往现场拍照仔细查看后，确定是外立面墙体存在问题。在进一步深入了解后，业主们知悉，该项目外立面所使用的材料为真石漆，而且从呈现效果来看，疑似存在施工工艺方面的问题。
合生缦云真石漆一体板外立面（业主供图）
业主刘强（化名）向记者透露，在项目宣传阶段，开发商明确表示外立面将采用顶级铝材，但购房合同中仅含糊提及铝板和保温一体板作为面层材料。合生缦云一期项目中，除一栋超 80米的高层因相关规定必须使用干挂铝材外，其余两栋楼的山墙面均以真石漆替代。
套均总价高达2000万元的豪宅，外立面采用真石漆，这一情况令业主们难以接受。经与开发商沟通，于同年11月推出了一份整改方案：在真石漆一体板上涂抹一层腻子，随后再刷一层真石漆，如此敷衍的整改措施，引发了业主们的强烈抵触。
就此问题业主们选择向上海市杨浦区住房保障和房屋管理局投诉，房管局初步认定施工误差在合理范围之内。
合生创展产品线长期定位高端，在全国各地打造了多个漫云系列产品，从已交付的其他漫云项目反馈来看，业主普遍给予了较好评价。但在合生缦云上海项目中，业主们表示，自发现问题以来，他们多次与开发商交涉，但合生创展上海公司营销负责人马某态度消极。
“我们前往项目现场讨要说法，马某多次以项目可能烂尾、开发商资金链断裂等理由威胁，甚至多次扬言要报警。”业主王刚（化名）说。
王刚还告诉记者，开发商以干挂铝板的龙骨会增加建筑面积为由，坚持只愿意使用铝板一体板，称若改成铝扣板会导致容积率超标。
王刚认为，开发商在保温一体板的标注上，仅仅提及包含保温层和饰面层，却对饰面层的具体材料只字未提，显然存在打擦边球的嫌疑。这种模棱两可的标注方式，在图纸和合同中均有体现，并且在购房前开发商从未向业主提及外立面会使用真石漆。
在业主们看来，开发商存在明显的虚假宣传行为，且在后续的整改过程中毫无诚意可言。截至目前，双方先后进行了四次沟通协商，但均未取得实质性进展。
自2024年10月起，针对外立面问题，业主们明确提出将真石漆更换为干挂铝板的合理诉求，但开发商对此一直未采取实质性推进措施。直至2025年1月中旬，关于外立面究竟是使用一体板，还是继续刷水泥、真石漆的问题，依然悬而未决。
刘强告诉记者，每次沟通，开发商都以需向公司内部汇报为由，不断拖延时间，仅向业主展示一些效果图，将问题不断往后推移，敷衍塞责。
“在关于合生缦云是否存在虚假宣传的争议中，马某坚称项目采用了大面积铝板，但业主们实际看到的几乎全是真石漆，与周边其他项目相比，小区的外墙品质明显偏低。”业主王刚认为，从开发商的种种表现来看，其整体整改意愿十分淡薄。
据记者查阅一期的购房合同附件三交付标准第一条第2项条款表述为“外墙饰面：石材、铝材及保温一体板”，而三期的购房合同中，外墙饰面一栏增加了“涂料”一项。
对此，业主们普遍认为，开发商显然是担心后续业主因外立面问题讨要说法，所以才在三期购房合同中匆忙加上了“涂料”。
截至目前，合生缦云上海一期房源已全部售罄，二期仅剩少量房源，当下正在销售的是三期房源，多为200平方米以上的大户型。在项目对外宣传文案中仍明确宣称“合生缦云的立面采用顶级的铝材立面用料、大面玻璃结合简洁的直线条、大面积无框开敞阳台玻璃的设计，搭配香槟色金属边框”，对保温一体板、涂料等实际使用的材料只字未提。
一名顾姓业主无奈地向记者表示：“如果当初知道花费2000万元购买的豪宅，外立面竟然会使用真石漆涂料，我绝对不会选择购买。”
对此，周茂梅律师表示，如果业主有确凿证据证明开发商存在虚假宣传的情况，首先可以拨打12345热线向消费者权益保护部门反映。《消费者权益保护法》也有明确规定，当遭遇虚假宣传时，消费者如果认为继续履行合同会导致自身遭受更大损失，有权选择解除合同。如果消费者认为解除合同会给自己带来更大损失，从而选择继续履行合同，那么可以依据对方虚假宣传给自己造成的实际损失，向实施虚假宣传的一方主张赔偿责任。
现实中消费者在签订商品房买卖合同时，合同里可能并未清晰列出房屋的材质清单，也未对相关内容作出明确承诺。但在销售过程中，营销人员往往会做口头承诺，交房时却发现实际情况与宣传相差甚远的情况。对于此类情形，关键在于业主进行举证。“只要业主能够提供证据，即便书面合同中未作记载，基于营销人员的口头承诺也属于合同邀约的一部分。业主有权主张减配降标的赔偿责任。”周茂梅律师表示。
截至发稿前，有业主向记者表示，目前开发商同意将所有真石漆更换为铝板一体板。
就外立面等相关问题，记者多次致电合生缦云项目公司上海和盛滨江房地产开发有限公司，电话始终无人接听。
合生“缦系列”是合生创展董事局主席朱孟依的女儿朱桔榕接手地产板块之后，联手酒店品牌安曼推出的高端产品系。作为合生缦品牌在上海的首个滨江板块作品，为何会出现当前局面，后续合生缦云上海能否以高品质交付践行美好生活承诺，本报记者将持续关注。
