乐居财经 徐迪 1月21日，莱坊发布2024年第四季度《北京甲级写字楼市场报告》。
报告指出，第四季度，全市有两个新项目竣工交付，共140,000平方米，写字楼存量上升至1,325.6万平方米；甲级写字楼租金下滑至每月每平方米人民币251.7元，环比降幅8.8%，同比下降14.7%；平均空置率达到18.4%，环比上升0.8个百分点，同比上升2.6个百分点。投资市场方面，国内投资者交易活跃。
供应与需求
第四季度，北京甲级写字楼市场有两个新项目竣工交付，共计为市场带来140,000平方米的写字楼面积。其中，鼎好大厦B座位于中关村地区，总建筑面积约为80,000平方米；国家金融大厦位于丽泽区域，总建筑面积23万平方米，其中对外出租面积约为60,000平方米。
2025年，北京甲级写字楼市场预计将有超过60万平方米的新项目入市，包括位于金融街区域的兆泰金融中心综合体，CBD区域的Z4民生银行项目以及位于望京-酒仙桥区域的颐堤港二期第一阶段等。
莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨表示：“尽管2024年搬迁需求较为旺盛，但新租需求明显不足，加上租户退租及缩租的情况较为普遍，平均空置率水平上升，租金下行。另一方面，由于企业持续的降本增效需求，部分甲级写字楼租户开始倾向于选择乙级或更低级别的写字楼，这也导致了甲级写字楼市场的客户流失。综合以上因素，2024年第四季度全市甲级写字楼的平均空置率继续环比上涨0.8个百分点至18.4%。”
2024年对北京写字楼市场去化产生较大贡献的行业与去年类似，主要有以下几类：金融行业、TMT行业（如：互联网、电信业等）、游戏、新兴制造业以及专业服务业。其中，字节跳动在第一季度重回亚奥商圈，租赁北辰·新空间18,000平方米；知名内资游戏公司永星互动在第二季度新租亚奥区域的环球贸易中心3,500平方米；第三季度，互联网二手车品牌淘车车搬迁至位于望京-酒仙桥区域的东湖国际中心，租赁面积约6,000平方米；第四季度，知名外企律师事务所金杜律师事务所续租位于CBD区域的环球金融中心，租赁面积23,171平方米。
租金走势
第四季度，甲级写字楼市场租金跌幅扩大，环比下降8.8%至每月每平方米人民币251.7元。市场目前供大于求的矛盾突出，市场新租需求明显不足。租户方面，由于许多企业都面临一定的经营压力，普遍扩张意愿不强，以续租或搬迁整合的需求为主。此外，近期北京主要行业都在进行调整，互联网、金融、房地产等行业均出现了发展速度放缓甚至收缩的情况，削减办公租赁费用成为降本的首选手段。业主方面，为了维持原有租户的稳定性并吸引新租户，业主在第四季度继续选择降低租金、提供灵活租期、延长免租期和装修期等优惠措施，这些举措进一步拉低了整体租金水平。
莱坊北京商业物业服务部总经理严区海表示：“越来越多的业主愿意主动提供装修补贴或提供精装修交付以吸引租户，租赁市场的竞争也因此愈发激烈。除了优惠措施，核心区域甲级写字楼业主为了留住想要外迁到乙级或者非核心区域的租户，继续加大租金下调幅度。北京写字楼市场在2025年仍然面临下行，对租户而言，当下正是重新规划租赁策略、续签租约的好时机 。”
子市场方面，CBD区域平均租金跌破300元大关，平均租金为每月每平方米人民币291.9元；租金最高的金融街区域市场租金也继续下降，第四季度平均租金为每月每平方米人民币426.2元。其它子市场的租金也均有不同程度的下降。面对空置率攀升的压力，业主不得不继续保持较低的租金报价，并积极优化写字楼产品和服务，更精准地定位目标客户。
投资市场
第四季度，北京写字楼市场的大宗交易共录得四宗成交，买家均为国内投资者。2024年的大宗交易市场从前几年的以机构投资者为主，转变为以国内自用买家为主。今年以来，国内自用买家成为北京大宗交易市场的中流砥柱，这些买家相对更注重物业的长期价值和战略适配性。
11月26日，长江商学院在东城区新景商务楼购置物业作为总部校区自用，达成数万平方米物业成交。这一行为或将成为商业教育领域的一个重要事件，极有可能引发同行业其他商学院的关注，并促使它们在校区建设、资源配置等方面展开新一轮的竞争。也侧面反映出国内投资者类型正在逐渐朝着多样化的趋势演变，投资方向和领域愈发广泛和多元。
12月15日，CBD区域的博瑞大厦B座被北京星创未来科技有限公司以人民币8.9亿元竞得。买家北京星创未来科技有限公司是一家国有企业控股背景公司的子公司。2024年第一季度，友邦人寿保险有限公司宣布完成对凯德投资旗下公司所有的博瑞大厦A座95%股权的收购。至此，2024年博瑞大厦的两栋写字楼分别进行了一次转手交易。
