中房报记者 冷万欣 河南郑州报道
博士园西园地产项目开发建设十余年，始终没能摆脱有房无证的现实困境。
据公开资料，2012年6月20日，中牟中建宏图房地产置业有限公司（以下简称“中建宏图公司”）摘得中牟县城西区、迅达路南侧、宝峰街东侧46亩地块后，随即投入了开发建设。
然而十余年过去，该使用权限70年的地块上，拔地而起的博士园西园地产项目却成了名副其实的“小产权房”，始终处于“有房无证”的尴尬境地。
2024年12月22日，中房报记者在中牟县实地调查中发现，博士园西区开发至今相关证照部分缺失，导致业主们迟迟不能办理房产证。
房产证办理困境背后，是中建宏图公司开放该小区过程中，债权转股权，大量购房款转入私人账户引发的“后遗症”。
2024年12月初，王智景在互联网公开实名举报。在其发布的视频中，王智景表示，中牟县司法局原副局长蔡某彬存在巨额财产来源不明、侵占其所属公司资金等多项违纪违法问题。引发舆论关注。
实名举报牵涉的公司正是中建宏图公司。
对此，中房报记者向中牟县住建局求证博士园西园小区相关情况，截至发稿未获回复。
普通住宅变“小产权房”
在河南郑州中牟县文博路与宝峰街交叉路口东南一侧，博士园西园地产项目是该地段中介口中比较“知名”的楼盘。
2024年12月22日下午，中房报记者前往中牟县博士园西园小区现场实地调查，博士园西园小区有六栋一楼为底商的住宅楼。
记者以购房者身份询问博士园西园附近多家地产中介。其中德佑地产（链家集团旗下平台，记者注）业务经理告诉记者：“我们门店目前没有博士园西园的相关房源，因为西园目前没有房产证，没办法交易。西园只有出租，没有出售，出租价格在1200元至1500元每月左右，房子是130平方米的。”
另一家小型地产中介的工作人员告诉记者：“（博士园）西园六栋楼全部没有房产证，店里有一些房源可以出售交易，但是因为没有证照,只能是你（记者）、业主和我们中介当面签三方协议，房产证也不知道什么时候能办下来，目前没有一点消息。”
随后记者以购房者身份前往西园了解情况，部分住户在交谈中暗示记者，尽量不要购买博士园西园的房产。
“我们这个小区没有房产证的，你不是必要的话不要买，因为只能签购房合同，没有房票。”
记者从小区住户口中得知，博士园西园小区因为长久没有办理房产证，在当地楼市交易中也没有任何优势。“70年的土地，建了一片小产权”，结果导致小区的房价一再探底。
据了解，30余万元的价格能购买到该小区建筑面积100平方米以上的房产加车库，作为比较，西园周边的小区，沁园馨城的价格在4700元每平方米左右，逸品春天的价格则在5500元每平方米左右。
物业工作人员告诉记者，目前博士园西园小区的房价因楼层和位置的不同，价格一般也不相同，但是都不会超过4000元每平方米，车位的价格则是一年在500至600元左右。
中房报记者从业主王然（化名）手中获得了一份当年购房时开发商提供的“入户证明（以下简称《入户证明》）”。
《入户证明》载明，依据《中华人民共和国合同法》等法律法规，为保护不动产权利人的合法权益，房屋购买人对该不动产享受终身使用权，特此证明。
经其证实，除了这份《入户证明》之外，还有一份车位证明，都加盖着中建宏图公司的公章，但是“至今没有办理房产证”。
为此，中建宏图公司原法定代表人王智景在接受中房报记者采访时表示，公司非常希望能够办理齐全的“五证”（五证系房地产开发企业在销售商品房时必须具备的五个证件，包括：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，记者注），给业主们一个安心满意的购房结果，但是因为中建宏图公司深陷股权纠纷多年，而且高管涉嫌侵占了相关购房款，导致难以办理缺少的证照。
据王智景介绍，目前中建工图公司博士园西园小区项目的相关证照，只有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。另外的《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》至今没有取得。
王智景称，这一切问题的根源，都是公司股权变动引发的债务危机所致。
股权“拉锯战”牵出实名举报案中案
王智景告诉中房报记者，2012年中建宏图公司摘地后，在7月着手开发建设博士园西园项目，但是当时因为资金存在缺口，通过熟人介绍，王智景认识了蔡某彬，从2013年下半年至2014年建，王智景分五次向蔡某彬借高息放款5700万元。使用借款期间，王智景归还了蔡某1000万元，余下4700万元（经王智景介绍，其中有蔡某彬前妻王某的1700万元），支付利息延续到2015年6月底。
根据中牟县2016年2月2日发布的职务任免通知，蔡某彬被任命为中牟县司法局副局长。后于2018年前后辞去职务。
据王智景回忆，2015年7月至9月间，蔡某彬多次找其商谈，建议把中建宏图公司股权80%交给蔡某彬，以股份冲抵债务，并承诺公司之前的债务由其承担。王智景经过与中建宏图公司股东王某某商议后，三人于2015年10月10日签订股权转让协议。
其中甲方为王智景，乙方为蔡某彬，丙方为王某某，协议上写明身份证号并按有手印。协议中第一条约定：“由于工作需要和公司的经营运行，中建宏图房地产公司之前借支乙方资金肆仟柒佰万元作为甲方享有中建宏图房地产公司股权的80%转让给乙方（委托代理人郝某云），丙方享有的该公司20%的股权转让给甲方。”
双方约定在股权转让结束之后，中建宏图公司的法定代表人由王智景变为蔡某彬的委托人郝某云。在股权转让相关的权利义务转让条款中的第一条规定，乙方根据公司章程及经营模式负责中建宏图公司的全面工作。甲方在协助办理股权转让手续后，继续参加公司的经营管理，配合法定代表人郝某云的各项工作。
协议中还规定，中建宏图公司财务工作的各项支出应经乙方及郝某云签字同意，甲方签字审核后才可生效。郝某云作为中建宏图公司法定代表人可以决定对外引进资金（贷款、借款）利息不得高于月息三分，且引进的资金必须归还甲方借支的个人资金。同时还规定对于公司之前向社会借支的高息借款，应根据公司财务状况分批分期对出资户归还本金。
好景不长，2016年下半年，王智景发现蔡某彬违反协议约定，在已有大量售房款入账的情况下，迟迟没有偿还中建宏图公司的对外债务以及项目工程款，被多人起诉。2017年，中建宏图公司被列为失信被执行人，运营彻底瘫痪。
王智景告诉记者，2018年，他向中牟县人民法院提起诉讼，将蔡某彬的代理人郝某云告上法庭，要求依法解除股权转让合同，并将中建宏图公司80%的股权恢复到自己名下。历经一、二审，最终法院判决郝某云归还股权，经过执行程序后，王智景重获股权。
数亿购房款转入私人账户
但是，在2019年10月，王智景将股权转让给现任几位股东后发现，公司名下的住房、商铺、车位几乎全部被出售，且款项付清，但是在公司账目上没有一分钱进账。
据王智景此前统计，中建宏图公司移交给郝某云之前，名下尚有283套住房、54套商铺、近600个车位，已出售的338套房屋尚有70%的房款未收回。
王智景梳理郝某云代持股份，蔡某彬实际控制公司的2015年10月至2019年10月间中建宏图公司银行流水证实，该期间公司账户未有售房款进入，也没有偿还对银行的贷款。其他业主的缴款收据和转账单据证实，公司名下的房产确已被出售，只是放款没有打入中建宏图公司账户，而是转入蔡某彬控制或者关联的其他公司账户。
王然等业主提供的转账记录佐证了这一情况，据购房记录，王然等数位业主的购房款转入了中牟县牟新二手车交易市场有限公司。据王智景介绍，这家公司就是与蔡某彬有关联的公司。
据王智景统计，郝某云在代持蔡某彬在中建宏图公司股份兼公司法人期间，将公司应收账款（售房款，记者注）近2亿元汇入蔡某彬的个人账户，致公司财产损失。
2025年1月14日，中房报记者拨打郝某云电话询问相关问题，郝某云在电话中称：“对于中建宏图公司的情况完全不清楚，我只是名义上的法人，没有参与过任何公司的事情，股权是替蔡某彬代持，这些年我都没有去过中建宏图公司，我只是在蔡某彬家从事保姆的工作。”
随后，记者拨打中牟县住建局电话，询问博士园西园项目目前的情况，但截至发稿未获回复。
2025年1月14日，中房报记者拨打蔡某彬电话，对方获知记者来意后，直接挂断了电话。
（应受访者要求，文中王然为化名。）
编辑：樊永锋
（转自：中房头条）
