华夏时报 记者 梁宝欣 深圳报道
1月9日晚，碧桂园（02007.HK）公布了境外债重组提案。
碧桂园在相关公告中表示，已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识，此提案构成进一步谈判和具体文件的框架，是其在落实重组方面的重要里程碑。倘若落实，该重组提案将使碧桂园实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元，债务到期时间延长至最多11.5年，以及加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
重组提案的关键条款显示，重组提案拟给予范围内债务的持有人/贷款人（统称“债权人”）5个经济选项，以将其范围内债务转换为现金（通过要约回购）、强制性可转换债券、不同票据及/或贷款融资。
接近碧桂园的人士于1月9日晚向《华夏时报》记者分析称，碧桂园拟议重组方案的加权平均利率将降低至约2%，参考行业已有重组方案，预计重组完成后短期内的实际现金付息年利率将更低，较重组前的加权利率约6%将有明显下降，达到了目前市场上的最低利率。
另外上述人士亦指出，此次重组条款的亮点还包括将碧桂园债务的到期时间延长至最多11.5年，使其可以在中短期内专注于交付住房、重振境内运营、保持资产价值；重组方案使碧桂园有权选择实物支付利息（即发行额外的新债务工具代替现金付息），给予了其一定的空间，以确保碧桂园可在尽可能最大化资产价值的前提下完成重组后境外债务的偿付义务。
最多减少116亿美元债务
碧桂园公告指出，重组提案针对公司在现有债券债务、现有银团贷款债务以及由本公司借入或担保的若干其他贷款融资（统称“范围内债务”）下的境外债务。
截至2023年12月31日，就境外债务而言，碧桂园应占有息负债总额（不包括应计利息）约164亿美元，其中包括现有债券债务的未偿还本金额约103亿美元、现有银团贷款债务的未偿还本金额约36亿美元、股东贷款的未偿还本金额约11亿美元及其他有担保及无担保债务的未偿还本金额约14亿美元。
倘若此次境外债务重组提案落实，碧桂园将实现大幅去杠杆化，而碧桂园的目标是减少债务最多116亿美元。提案还包括将债务到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本，目标是将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
碧桂园给出的重组提案拟给予范围内债务的债权人5个选项，以将其范围内债务转换为现金（通过要约回购）、强制性可转换债券、不同票据（新票据）及贷款融资（新贷款，连同新票据统称新债务工具）。
具体来看，选项1：将债权转换为现金。在重组生效日将债权人所持相关范围内债务通过要约回购出售予碧桂园，以换取现金，价格较此前范围内债务的面值存在折让，最少要削减90%的本金。选项2：强制性可转换债券，即100%股权化，最终到期日为2025年6月30日（参考日期）后3.5年。选项3：强制性可转换债券+替换部分新债券，实现67%股权化，最终到期日为参考日期后7.5年。选项4：替换新债券并削减本金35%，最终到期日为参考日期后9.5年。选项5：全数替换为新债券，此项提供给不进行本金削减的债权人，仅延长到期日，不设本金削减，最终到期日为参考日期后11.5年。
公告指出，新发行的债务工具年期在7.5年至11.5年。同时，新债务工具的票面利率将因应不同选项而异。值得一提的是，新债务工具将包括实物支付机制，倘本公司选择实物支付，则适用的票息将按较高利率累计。
另外，作为重组提案的一部分，碧桂园控股股东正在考虑进一步对碧桂园的资产负债表进行去杠杆化，其中包括将其在2021年12月至2023年9月期间向公司提供未偿还本金总额为11亿美元的股东贷款部分股权化。
可售面积超9000万平方米
1月10日，中指研究院企业研究总监刘水在接受《华夏时报》记者采访时表示，债务重组完成只是走出债务危机的第一步，碧桂园仍需要充分改善经营基本面。9月底支持政策落地后，核心城市市场销售有所加快，企业应把握好政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度。另外，或可与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，回笼资金或换仓促进去化。
值得一提的是，碧桂园还在公告中披露了资产情况，及相应的资产预计至2039年产生的现金流量。
数据显示，截至2023年12月31日，碧桂园控制超过3000个开发项目，可售合同总面积介乎9000万至9200万平方米。这些项目包括位于马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美国、印度、中国香港、英国及纽西兰9个国际市场的29个开发项目，以及位于中国内地的超过2900个开发项目。此外，碧桂园亦有约130万至140万个车位可供出售。
公告显示，在2024年至2039年的预测期内，碧桂园可用于境外分配的预计净现金盈余估计介乎人民币200亿元至250亿元。此净现金盈余乃计及2024年至2039年的预测期内本集团超过2900个境内开发项目的累计应占杠杆自由现金流量总额，以及出售非核心资产（包括若干城市更新项目、商业物业、金融投资及其他境内少数权益金融投资）的所得款项，经扣除同期的境内经营费用及集团层面的境内债务后由本集团预测得出。
而碧桂园的境外资产包括由境外附属公司持有的29个境外开发项目及若干少数权益金融投资，包括珠海万达商业管理集团有限公司的股权及由全资附属公司CGVC Company Limited实益持有的11项少数权益股权投资。
据了解，碧桂园正在出售其境外少数权益金融投资，并取得重大进展。截至1月9日，约1.4亿美元的出售收益已存入（或计划存入）用于重组提案的指定账户。
在2025年1月至2033年的预测期间内，碧桂园预计透过出售该等少数权益金融投资筹集约6亿至8亿美元的净出售收益，为重组提案提供资金及支持新债务工具下的偿债责任。
另外，据记者了解，碧桂园2025年的工作将围绕保交房和修复资产负债表两大关键任务展开。数据显示，2024年，碧桂园全年已累计交付房屋超38万套，近三年累计交付约170万套房屋。
